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“金九”不“金”!北京部门楼盘忙抢客,渠道费竟高达10%!

admin2021-12-2357

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文 | 王丽新

“金九”不“金”,秋意凉凉。在这场一样平常将60%货量集中下半年推向市场的要害一役中,百强房企卯足劲使出全身解数搞营销,重新启用渠道带客、特价房促销、砸金蛋、送家电……

想在“金九”楼市中秋小长假之战中收割一拨现金,但与上半年“端午”小阳春相比,下场可谓在“偏热”中刹车,直接“入秋”。

据居理买房网AI大数据研究院数据,今年中秋小长假,北京及天下26个重点都会成交量整体同比去年有差异水平下降。不外区域、都会分化较大,也有杭州等少数都会同比实现上涨。

另据中原地产研究中央统计数据,今年中秋假期,大部门都会降温退烧,整体市场进入下行通道。

以北京为例,中秋小长假前两天,新建商品房住宅网签234套,二手房住宅161套;而端午小长假前两天,新建住宅网签351,二手房住宅227套。相隔两个多月时间,新建住宅成交量下降33%,二手住宅下降29%。

二手房房贷放款太难了,一样平常都跨越3个月,人人都在排队,排多久不知道,许多银行的额度可能要明年再有了。”一位中介机构资深司理向《证券日报》记者示意,这已经影响到新居市场,由于在存量生意占对照高的都会中,卖一套二手房再买一套新居的连环单普遍较多,二手房不出,新居难进,生意只能暂时弃捐。

降温成主旋律

在中原地产首席剖析师张大伟看来,网签数据有滞后性,中秋小长假的网签量不能代表当下市场的真实显示,但市场确实降温退烧了。

不只北京,天下重点都会进入8月份后,销售热度显著大不如前。一个“降”字,险些波及了重新居、二手房、土地市场到房企融资的各个端口,反映出调控政策对楼市的周全影响。

据贝壳研究院监测数据显示,8月份,天下有66个都会新居市场成交量环比连续下滑。

“疫情、严查谋划贷、二手房停贷、第二轮集中供地延期后泛起流拍,这都对新居市场造成袭击。与今年市场峰值相比,7月份,有些楼盘成交量腰斩,8月份甚至下降了70%。”一位地产操盘手告诉《证券日报》记者,在北京市场,个体楼盘泛起了每平方米降价5000元-6000元出售的征象,这对市场上的竞品造成极大压力。

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“由于 *** 限价及当前的市场情形等因素,在居理买房网平台上,百强房企部门楼盘单价下降的区间在几百元到几千元不等。”居理买房网CEO王鹏向《证券日报》记者示意,房企急于换量的缘故原由有以下几个方面:一是二次土拍在即,开发商需要有对照足够的现金流来应对;二是大部脱离发商的“三道红线”指标控制的效果自己不佳,需要现金流缓解;三是不想把所有赌注都放在四序度去和雄师队抢占市场。

“通常来讲,每年的’双节’都是开发商抢回款的要害节点,由于大部门房企整年60%(部门为70%左右)的销售义务都要在下半年完成,因此,大的节点就显得尤其主要,9月、10月的假期较多,看房、成交都市对照集中,因此被称为’金九银十’。”王鹏示意,但在“房住不炒”大趋势下,未来房产市场会越来越趋于平稳,客户也会越来越趋于理性。

事实上,根据一样平常的销售节奏,“金九银十”为销售旺季的背后逻辑是,开发商一季度买地的项目在这两个月可集中入市,供应量集中大增之下,生意量自然水涨船高。

近几年,开发商为了加速周转速率,昔时买地昔时入市昔时转化为销售额,已经是成熟流程,但今年22城集中供地历时3个月时间,于6月收官,这打乱房企惯常的新增供货节奏。

“北京首轮集中供地成交的土地,预计9月尾才最先逐渐入市,10月份到达巅峰。届时,市场上将有29个项目总计约2万套住宅待售,成交量或有转变。”张大伟向本报记者示意,但从基本面来看,今年前8个月,房地产调控420次,房价上涨都会延续5个月下调,叠加信贷收紧等因素,逐渐影响房价。

好比,二手房放款难已经周全抑制市场活跃,稀奇是一、二线都会当下放款周期已经跨越3个月,成交量不停削减,楼市已经显著进入下行通道。

渠道费上涨房企抢客忙

每一个营销节点,对开发商都是一场战事。行至2021年下半场,对有些房企来说,这场现金流守护战关乎生死,这是已往20年,头部房企或者说标杆房企,从来没遇到过的危急。

8月28日,为了中国院子、金府大院等几个北京现房或者准现房项目重启销售,泰禾团体董事长黄其森时隔两年多泛起在公然场所。

他示意,在“房住不炒”政策下,地产规模之路很难走下去,往后泰禾(团体)会走“小而精”“小而美”生长蹊径。这在外界看来,是反思,也是为楼盘销售站台,事实,有回款才气让资金流动起来。

“针对双节,房企在营销方面主要通过推出特价房、房源加推、砸金蛋、送家电等打折促销流动实现快速销售和去化,与此同时恢复了对渠道的使用,并提高了渠道用度的点位。”王鹏如是称。

另据上述地产操盘手向《证券日报》记者透露,在北京东南部某个楼盘,开发商缺钱,为了抢夺市场上有购置能力的客源,给中介带客的渠道费点位高达10%,这是极为少见的征象,对房企来说相当于变相打折降价7%,可见对现金流的盼望水平和销售压力之大。

“每年下半年的渠道用度都市差异水平的上升,通常在12月份到达巅峰,下半年环比上半年会增进20%左右。”王鹏向本报记者透露,差异都会用度情形差异,大部门会控制在1.5%-3%,然则一些特殊的都会的一些项目也会到达5%-10%。

不得不说,抢客源是现在开发商营销端口第一要务。不管当下支出若干价值,有现金回流才有其他,鉴于金融机构对房企资金链的敏感水平,以及融资端受阻等多重压力,通过自身渠道生血是“危险值”相对较小的有用手段。不外,从当下市场反馈来看,不及预期或是也许率事宜。

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